Апартаменты или квартира в AVANT Fabrik: прописка, налог и ипотека

Fabrik стоит в зданиях бывшей трикотажной фабрики на Пионерской улице, которую строили по проекту Эриха Мендельсона. Здание признано объектом культурного наследия. Жильё здесь устраивают внутри старых стен: каркас восстанавливают, фасады реставрируют, кладку расчищают и оставляют видимой.

Из-за этого у дома особый статус помещений. Корпуса фабрики остаются нежилыми зданиями, и всё, что в них продают, оформлено как апартаменты. Для покупателя разница с квартирой видна в четырёх местах: регистрация, налог на имущество, льготная ипотека и налоговый вычет. По каждому пункту есть закон с номером, а по цене есть список свободных апартаментов.

Редакция Art Estate, 17 октября 2026 года Цены и наличие апартаментов сверены с данными сайта дома; ссылки на каждый факт в списке источников

Почему в Fabrik только апартаменты

Квартал AVANT строят на месте фабрики «Красное знамя». В 2023 году город разрешил здесь две вещи. Жилые дома с подземным паркингом ставят заново. Корпуса фабрики, построенные при участии Мендельсона, перестраивают под нежилые помещения: часть под офисы, остальное под апартаменты. Под апартаменты в разрешении отведено 7,5 тысячи м².

Fabrik и есть эти корпуса. Город разрешил в них нежилые помещения, жилых квартир в этом разрешении нет. Поэтому в списке свободных помещений дома все 44 позиции подписаны одинаково: апартаменты.

На страницах сайта апартаменты иногда называют квартирами по привычке. В договоре, выписке из реестра и налоговом уведомлении будет стоять нежилое помещение. Ориентируйтесь на документы.

Что даёт фабричный корпус взамен. Потолки поднимаются до 5,2 м, окна занимают всю стену, кирпичная кладка остаётся в интерьере. Форматы собраны вокруг этой высоты: лофты, двухуровневые work & live, арт-мансарды со стеклянными потолками, апартаменты с террасами и сити-хаусы с патио. Подробно о форматах на странице планировки и форматы Fabrik. О самом доме и квартале коротко на главной странице.

Чем апартамент отличается от квартиры по закону

Различия сводятся к одному: квартира по закону жилое помещение, апартамент нежилое. Из этого вытекает всё остальное. Сравнение по пунктам, которые обычно решают покупку:

Одинаково защищены деньги. Fabrik продают по договорам долевого участия: деньги лежат на эскроу-счёте в банке и уходят застройщику только после ввода дома. Порядок сделки и способы оплаты описаны на странице покупка, ипотека и рассрочка.

Одинаково и право собственности. Апартамент можно продать, подарить, оставить по наследству, сдать в аренду. Разница появляется там, где закон говорит именно о жилье: регистрация, льготы, налог.

Прописка в апартаменте AVANT Fabrik

Регистрация по месту жительства, то, что в обиходе называют пропиской, оформляется только в жилом помещении. Закон о праве граждан на свободу передвижения прямо перечисляет такие места: жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного фонда. Нежилого помещения в этом списке нет. В апартаменте Fabrik постоянной регистрации не будет.

Кого это касается. Тех, у кого сейчас нет жилья с регистрацией в Петербурге и кто собирается её получить с покупкой. Тех, кто продаёт свою квартиру, чтобы переехать в Fabrik: вместе с ней уходит и регистрация. Тех, у кого документы и услуги привязаны к адресу регистрации.

Кого не касается. Тех, у кого регистрация уже есть в другой квартире, своей или семейной, и остаётся там. Тех, кто покупает второе жильё в центре или апартамент под аренду. Для них статус помещения меняет налог и способ оплаты, на быт он не влияет.

Как решают вопрос семьи с детьми. Обычно регистрация остаётся в прежней квартире, а в Fabrik живут. Перед бронью проверьте, у кого из семьи и где регистрация останется после сделки. Если прежнюю квартиру вы продаёте в зачёт апартамента, этот вопрос надо решить до подписания, иначе после сделки регистрации у вас не останется ни в одном из двух адресов.

Налог на апартамент и на квартиру

Налог на имущество в Петербурге считают от кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость определяет государство после того, как дом введут и помещение поставят на учёт. До этого момента посчитать налог на конкретный апартамент точно нельзя, можно только понять, как он будет устроен.

Как считают налог на квартиру

Ставка. Закон Петербурга о налоге на имущество физических лиц задаёт для квартир три ступени. Кадастровая стоимость до 7 млн рублей облагается по ставке 0,1%, от 7 до 20 млн по ставке 0,15%, дороже 20 млн по ставке 0,2%.

Вычет. Перед расчётом из кадастровой стоимости квартиры вычитают стоимость 20 м² её площади. Для комнаты вычитают 10 м², для жилого дома 50 м². Чем меньше квартира, тем заметнее этот вычет в её налоге.

Как считают налог на апартамент

Вычета нет. Налоговый кодекс даёт вычет 20 м² только квартире и части жилого дома. Апартамент платит налог со всей кадастровой стоимости.

Своя ставка. Квартирные ступени от 0,1 до 0,2% к апартаменту не применяют. Для прочих объектов Налоговый кодекс ставит потолок 0,5% кадастровой стоимости. Для объектов из особых перечней, куда входят административно-деловые и торговые центры, ставка 2%. Какая ставка придёт на конкретный апартамент, видно после постановки на кадастровый учёт.

• Квартира до 7 млнкадастровая стоимость0,1%
• Квартира от 7 до 20 млнкадастровая стоимость0,15%
• Квартира дороже 20 млнкадастровая стоимость0,2%
• Прочие нежилые помещенияпотолок по Налоговому кодексудо 0,5%
• Объекты из особых перечнейделовые и торговые центры2%

Апартамент платит налог со всей кадастровой стоимости, без вычета 20 м² и без квартирных ступеней.

Как работает формула на примере

Цифры в примере условные, кадастровой стоимости у апартаментов Fabrik пока нет. Пусть квартира и апартамент по 50 м² стоят по кадастру одинаково, 30 млн рублей.

Квартира. Из 30 млн вычитают стоимость 20 м², это 12 млн. Налог считают с 18 млн по ставке 0,2%, выходит 36 тысяч рублей в год.

Апартамент. Вычета нет, налог считают со всех 30 млн. При предельной ставке 0,5% выходит 150 тысяч рублей в год. Если городская ставка для прочих объектов окажется ниже потолка, сумма будет меньше, но вычета 20 м² у апартамента не будет в любом случае.

Что делать с этим до покупки. Закладывайте налог в годовые расходы на апартамент сразу, вместе с обслуживанием. После ввода дома и регистрации права проверьте ставку и сумму на свой апартамент налоговым калькулятором на сайте налоговой службы, по кадастровой стоимости из выписки.

Ипотека, семейная ипотека и налоговый вычет

Обычная ипотека

На апартаменты Fabrik ипотеку дают. Дом аккредитован банками, заявку подают сразу в несколько, и ставку банк называет по ситуации покупателя. Ставку и условия каждый банк называет сам, поэтому сравнивать предложения лучше на конкретном апартаменте, порядок описан на странице покупка, ипотека и рассрочка.

Кроме ипотеки, в доме есть полная оплата, рассрочка застройщика по запросу и зачёт своей квартиры. При полной оплате обычно дают лучшую цену, размер скидки зависит от конкретного апартамента.

Семейная ипотека

Семейная ипотека под 6% выдаётся на жильё: квартиру или дом у застройщика, в том числе по договору долевого участия. В Петербурге льготный кредит по программе ограничен 12 млн рублей, первый взнос от 20%, с 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть созаёмщиками. Апартамент жилым помещением не считается, поэтому программа на апартаменты Fabrik не распространяется. Лимит здесь ничего не меняет: даже самый доступный апартамент за 28 млн рублей под программу не подходит по виду помещения.

Налоговый вычет

Имущественный вычет по налогу на доходы дают при покупке жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Предел вычета 2 млн рублей по цене покупки и 3 млн рублей по процентам ипотеки. При ставке налога на доходы 13% это до 260 тысяч рублей возврата по покупке и до 390 тысяч по процентам. Апартамента нет в списке объектов, и при покупке в Fabrik вычета не будет.

• Вычет по цене покупки13% от 2 млн рублейдо 260 тыс.
• Вычет по процентам ипотеки13% от 3 млн рублейдо 390 тыс.

Вместе до 650 тысяч рублей, которые покупатель квартиры может вернуть, а покупатель апартамента нет.

Для апартамента за 28 млн рублей эти 650 тысяч составляют 2,3% цены. Для апартамента за 60 млн рублей чуть больше 1%. Чем дороже апартамент, тем меньше значит для решения разница в вычете, и тем больше значит налог на имущество со всей кадастровой стоимости.

Своя квартира в зачёт апартамента

В Fabrik принимают свою квартиру в зачёт: её продают, и деньги идут в оплату апартамента. Оценку и сроки считают заранее, чтобы не остаться между двумя сделками. Для апартамента у этой схемы две особенности.

Регистрация. Вместе с проданной квартирой уходит регистрация по месту жительства, а в апартаменте новую не оформить. Решите заранее, где она будет у каждого члена семьи.

Ипотека на остаток. Если денег от продажи не хватает, остаток закрывают обычной ипотекой или рассрочкой застройщика. Льготная программа на этот остаток не распространяется.

Если апартамент придётся продать

Доход от продажи недвижимости освобождён от налога на доходы, если объект пробыл в собственности не меньше минимального срока. По общему правилу Налогового кодекса этот срок пять лет. Три года хватает только в случаях, которые прямо названы в законе: например, объект получен по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. Покупки по договору долевого участия среди них нет, поэтому для апартамента, купленного в Fabrik, ориентируйтесь на пять лет.

Срок владения считают с даты регистрации права собственности. В доме, который ещё строится, она наступает после ввода и передачи апартамента, позже даты подписания договора. Если вы покупаете с мыслью продать через несколько лет, заложите налог в расчёт или планируйте продажу не раньше пятого года после регистрации права.

Сколько стоит апартамент в AVANT Fabrik

Сейчас в продаже 44 апартамента площадью от 38,2 до 153,3 м² на этажах с первого по пятый. Самый доступный, 38,2 м² на третьем этаже, стоит 27 996 112 рублей. Самый дорогой, 111,1 м² на пятом этаже, стоит 207 271 671 рубль. Весь список с этажами и ценами на странице все свободные апартаменты и цены.

• До 40 млн ₽от 38,2 до 51 м²14 апартаментов
• От 40 до 50 млн ₽от 49,6 до 60,6 м²8 апартаментов
• От 50 до 60 млн ₽от 56,4 до 80,5 м²11 апартаментов
• От 60 до 75 млн ₽от 74,5 до 93,8 м²8 апартаментов
• Дороже 100 млн ₽от 99 до 153,3 м²3 апартамента

Треть апартаментов дешевле 40 млн рублей. Между 75 и 100 млн рублей в продаже нет ни одного апартамента.

По площади ряд распределён так:

Больше всего апартаментов на третьем этаже, 21. На втором десять, на четвёртом девять, на первом три, на пятом один.

Где цена расходится с площадью

Метр в Fabrik стоит от 685 тысяч до 1,87 млн рублей. Разница почти втрое внутри одного дома, и площадь объясняет её хуже, чем кажется.

• Дешевле всего76,1 м², 4-й этаж685 тыс.
• Самый доступный апартамент38,2 м², 3-й этаж733 тыс.
• Апартамент на первом этаже56,4 м², 1-й этаж930 тыс.
• Апартамент 99 м²3-й этаж1 249 тыс.
• Дороже всего111,1 м², 5-й этаж1 866 тыс.

Метр в самом дорогом апартаменте в 2,7 раза дороже, чем в самом дешёвом.

Одна площадь, разная цена. На четвёртом этаже продают два апартамента по 38,3 м². Один стоит 32,3 млн рублей, другой 34,6 млн. Разница 2,28 млн рублей при одинаковой площади и этаже. Спросите, чем они отличаются, прежде чем выбирать дешёвый.

Этаж выше, цена выше. Апартамент 41,4 м² на третьем этаже стоит 32,6 млн, такой же площади на четвёртом 35,7 млн. Апартаменты по 49,8 м² стоят 37,6 млн на втором этаже и 40,3 млн на четвёртом. За этаж-два вверх здесь доплачивают от 2,7 до 3,1 млн рублей.

Большие апартаменты дешевле за метр. Семь апартаментов площадью от 76 до 91 м² на третьем и четвёртом этажах стоят от 685 до 729 тысяч рублей за метр. Дешевле метр в доме не стоит нигде, даже у самого доступного апартамента он 733 тысячи.

Скачок между 94 и 99 м². Апартамент 93,8 м² стоит 74,4 млн рублей. Следующий по площади, 99 м², стоит 123,7 млн. Пять метров площади добавляют к цене 49,2 млн. Три самых дорогих апартамента дома стоят в отдельном ряду, и метр в них от 1,25 до 1,87 млн рублей. Формат, высоту потолков и наличие террасы у каждого из них уточняйте по планировке.

Чего не видно на показе

В отделе продаж покажут фасад, двор, интерьеры и планировки. Статус помещения на показе не виден, и часть вопросов придётся задать самому.

Окна на променад. Главная улица квартала, гастрономический променад больше 4 500 м², собрана из баров и ресторанов, и вечером она живёт. Спросите, куда выходят окна вашего апартамента: на променад, во двор с лесом или на Пионерскую улицу.

Вид помещения в договоре. Посмотрите, как назван объект в проекте договора долевого участия. Там должно стоять нежилое помещение, апартамент. Если в одном документе написано «квартира», а в другом «апартамент», попросите объяснить расхождение до брони.

Что включено в цену. Отделка, кладовая и машино-место считаются отдельно. Дом сдаётся с качественной отделкой, её состав зависит от формата и записан в договоре. Число мест в подземном паркинге и кладовых открывают по запросу.

Расходы на содержание. Сервисы квартала, клуб на крыше, wellness-клуб со спа и двор без машин кто-то будет обслуживать. Спросите, какая компания будет управлять домом и как будут считать плату для апартаментов.

Перепланировка. Здание фабрики под охраной. Объединить соседние апартаменты и собрать планировку в конструкторе AVANT Creator можно до начала отделки, поэтому решать это нужно рано.

Срок ввода. Спросите, переносился ли срок ввода раньше. Какой этап идёт сейчас, видно на странице ход строительства.

Как проверить документы до брони

Разрешение на строительство и документы проекта присылают до брони. В них записаны срок ввода, банк, что именно строится на участке и кто за это отвечает. Застройщик и документы описаны на странице застройщик и документы.

Что проверить по теме апартаментов:

1. Назначение помещений. У апартамента в документах должно стоять нежилое помещение. Так вы заранее знаете его статус, и спора о нём потом не будет.
2. Адрес и корпус. Адрес в документах должен совпадать с корпусом, в котором ваш апартамент. В квартале три дома, и путать их в договоре нельзя.
3. Банк эскроу. Узнайте банк, где будет лежать счёт, и проверьте, что ваш ипотечный банк с ним работает.
4. Срок ввода. Сравните срок ввода в документах со сроком, который называют в отделе продаж.
5. Площадь и цена. Сверьте площадь апартамента в договоре с проектом и узнайте, как пересчитают цену, если после обмера площадь изменится.

Отзывов жильцов у дома пока нет: в нём ещё никто не живёт. Почему так и что проверить вместо отзывов, рассказано на странице отзывы о доме.

Кому подойдёт апартамент в Fabrik

Fabrik выбирают за то, чего нет в новом доме: фабричные окна, высоту, кирпич, террасу на крыше с кинотеатром, винным клубом и садом, двор без машин. Рядом дом выигрывает и местом: до метро «Чкаловская» 389 метров, шесть минут пешком, Зеленинский сад в 334 метрах. Что ещё вокруг, рассказано на странице район и что рядом.

Если без регистрации, семейной ипотеки или вычета покупка не складывается, апартамент вам не подойдёт, и лучше выяснить это до брони.

Ошибки покупателя апартамента

• Считать апартаменты квартирами из-за слова на странице. В документах Fabrik стоит нежилое помещение. Решение принимайте по договору.
• Продать квартиру с регистрацией и не решить, где она будет. В апартаменте постоянную регистрацию не оформить. Решите вопрос до сделки.
• Подать заявку на семейную ипотеку. Банк откажет: апартамент жильём не считается. Сразу сравнивайте обычные ипотечные предложения и рассрочку.
• Заложить в бюджет налоговый вычет. До 650 тысяч рублей возврата по покупке и процентам здесь не будет.
• Считать налог по квартирной ставке. У апартамента нет вычета 20 м², и квартирные ступени к нему не применяют. Закладывайте налог со всей кадастровой стоимости.
• Выбирать по цене метра без планировки. Два апартамента по 38,3 м² на одном этаже отличаются в цене на 2,28 млн рублей. Узнайте, за что эта разница.
• Откладывать перепланировку. Объединить апартаменты и собрать планировку можно только до начала отделки.

Коротко о частом

Можно ли прописаться в AVANT Fabrik?

Нет. В Fabrik продают апартаменты, это нежилые помещения. Регистрацию по месту жительства закон разрешает только в жилом доме, квартире или комнате.

Почему в Fabrik нет квартир?

Fabrik устроен в корпусах фабрики Мендельсона, а они остаются нежилым зданием и памятником. Город разрешил разместить в них апартаменты и офисы.

Дают ли ипотеку на апартамент в Fabrik?

Обычную ипотеку дают, дом аккредитован банками. Семейная ипотека под 6% на апартаменты не распространяется.

Можно ли вернуть налоговый вычет за апартамент?

Нет. Вычет до 2 млн рублей по покупке и до 3 млн по процентам дают за жилой дом, квартиру или комнату.

Какой налог на имущество у апартамента?

Его считают со всей кадастровой стоимости, без вычета 20 м². Для прочих объектов Налоговый кодекс ограничивает ставку 0,5%. Ставку на свой апартамент проверяют после постановки на кадастровый учёт.

Сколько стоит самый доступный апартамент?

27 996 112 рублей за 38,2 м² на третьем этаже. Все свободные апартаменты с ценами на странице все свободные апартаменты и цены.

Подобрать апартамент с редакцией

Если Fabrik подходит под вашу задачу, редакция пришлёт свободные апартаменты с этажом, площадью и ценой, разберёт документы дома и сравнит ипотечные предложения по конкретному апартаменту. Цена для вас та же, что в отделе продаж дома. Чтобы обсудить, оставить заявку.